さて、ある程度資金も目途が立ち商材も考えた後はお店の場所を探すことになります。
これが一番重要なことで、場所によって売り上げは何倍も違ってきますので
慎重さが求められます。
今回はその場所、つまり立地について考えていきたいと思います。
①出店したい地域を決める
まずはおおよその場所を決めなければ話は始まりません。
結論的には自分に土地勘がある場所が好ましいです。
土地勘があると、
- どういった層の人が多いのか
- 食事やお茶をするお店の競合他社があるのか
- 人の動線はどうなっているのか
様々な観点からお店探しにイメージがわきやすく、
有利だからです。
深堀すると
①ではいわゆる『潜在顧客』になりえる層が多い場所が好ましいです。
例えば本格的な料理を出すお店が学生街にあっては売り上げは見込めないです。
客数が多くても客単価がやはり学生街では低くなる傾向があるので、
出店をされる商材と照らし合わせてマッチングする場所を探してください。
②では同じ競合他社があることにより、他店との差別化や価格競争に巻き込まれます。
繁華街では数多くの飲食店があり、他店との差別化をあの手この手を使ってはかっていますよね。
オンリーワンなお店だとお客様の入店動機になりますが、
ありきたりなお店だと、2回目のリピーター層はかなり減ってしまいます。
味・サービス・商材・値段を秤にかけお客様はお店を選びます。
競合他社がいる場合は必ず上記の4点のうち2点は一番でなければ、
『ありきたりなお店、印象に残らないお店』のレッテルが張られてしますので、
競合他社がいる場合はリサーチを必ずして勝機があるか客観的に考えてください。
③の動線については、簡単に言うと駅からの人の流れです。
繁華街やベッドタウンでも駅からの人の流れは非常に重要です。
新しいお店ができたら、なんのお店だろうと人は必ず気になります。
SNSの時代ですが、動線上にお店があれば一番手っ取り早い認知の方法です。
お店のコンセプト上あえて動線上に作らない策もありますが、
認知に時間がかかるので資金力が必要になってきます。
そういった面も踏まえ長期の計画、ブランディングに確固たる自信が
ある場合以外は動線上にあてはまる立地のお店を探してください。
上記の3点を考えると、やはり土地勘のある場所が
一番良いという結論になってきます。
土地勘のない場所で出店というのは、不動産屋からは
様々な案件の紹介をされますのでミスマッチがうまれる可能性があります。
不動産屋さんも商売ですので、お客様より成約がゴールです。
自分自身の中である程度土地勘もある場所に目星をつけ、
不動産屋に相談してみましょう。
②路線価を見てみよう
路線価って何？と大半の方は思うでしょう。
しかし、不動産取引の業界では基本なのです。
簡単にいうと、その場所の土地の値段です。
例えば今あなたの住んでいる場所も簡単に値段がわかるのです。
国税庁のHPに行くと誰でもどこでも値段がわかってしまうのです。
見方については、色々とサイトがあるので探してくださいね。
路線価が高い場所＝賃料も高い＝潜在顧客も見込める可能性がある場所
ですので
ある程度目星をつけた場所があるのであれば、参考程度にその住所から
路線価を見てみるのもいいかもしれません。
③不動産屋にいってみよう
場所探しに必ず必要不可欠なのが不動産屋さんですね。
探せば必ずどこにもあるこの不動産屋さん。
希望の条件を伝えればある程度提案はしてくれます。
しかし、うえでも述べた通り彼らも仕事。
成約しなければ売り上げも上がらないので、全てを信用してはいけません。
最終的な判断はあなたがしなければならないので、
ここだけは曲げられないという条件を予め決めて提案をきいてください。
特に初めの予算の部分は絶対に守ってください。
必ずあといくら出せばこれだけ良い物件かりれますよと提案してきますので・・・
また不動産屋さんも貸主から広告費をもらっている物件もあるので、
そういった物件をはじめに紹介する傾向があります。
お宝物件を狙うのであればそういったものではなく、
営業さんとリレーションを構築し、実際の費用対効果が良い物件を紹介してもらう
ようにしましょう。
あとは何件も不動産屋さんを巡り自分にあった営業さんを探すのもポイントです。
これには他でも探してもらっていると伝えて競争力をもたせることにより、
良い物件を早めに案内していただける可能性も上がります。
あとはネットを使った物件探しもできますが、どうしてもタイムラグがあるので
やはり直接不動産屋と交渉する方がよいです。
ネットでは未だにおとり物件の掲載もおおいので・・・
④直接足で探してみよう
希望の場所周辺を実際の足で探すのも良いかもしれません。
例えば、不動産会社が管理していない物件などもあるのはあります。
建物の一階や窓にテナント募集中の看板等見ることありますよね。
オーナーさんと直接契約できる物件を探すことができれば、
仲介手数料もかかりませんし、初期費用を削減することができます。
中々ハードルは高いですが、足で探すのも一つの方法ですので頭に入れといてください。
⑤物件を内覧する時のチェックポイント
目ぼしい物件が見つかると、次に内覧となります。
普通の住宅の賃貸ではないので何を見ればよいのかわからない方も多いでしょう。
私なりのチェックポイント上げてみたいと思います。
1.重飲食、軽飲食が可かどうか
2.居抜き物件なのか
3.設備はなにがあるのか
4.電気容量はどれくらいあるのか
5.周辺環境はどうか
以上5点です。
1重飲食、軽飲食が可かどうか
①については不動産屋を通すと必ずチェックしてくれるポイントですが、
インターネットで探す場合や自分の足で探す場合は必ずチェックが必要となります。
重飲食＝厨房が必要かつ本格的な調理を行う飲食店
軽飲食＝ドリンクメインで食事は温める程度のものを提供する飲食店
端的に説明するとこのような事です。
物件のオーナー様に自分のしたい営業形態が可能かどうかまずは確認してみましょう。
2居抜き物件なのか
居抜き物件については最近流行りの賃貸の形式です。
前に入っていたお店の造作物や設備がそのまま残っている物件を指します。
そのため初期投資をある程度抑えることができます。
注意点としては、設備自体が実際まだまだ使えるのか、
譲渡料がかかるのかどうか、大幅な改装が必要なのかよく見きわめる必要があります。
オーナー様に前のテナントが何年入っていたのか聞いてみてください。
6年を超えるものだと大分痛みも出ているので注意が必要です。
また中には造作譲渡料がかかる物件もあります。
これは比較的新しい設備が整っている物件に多い傾向にあります。
店の中の一切合切の設備、備品をそのまま売りますよっという物件です。
これに関しては、譲渡リストを作成してもらい、きっちりと確認して
後々トラブルがないように気を付けてください。
引き渡し後にリストがなければ高価な物品や調理器具が無くなっていた
なんてこともあるので、必ずリストは作成してもらいましょう。
3設備はなにがあるのか
設備に関しては経験がないと本当に盲点になりやすいポイントです。
例えば、厨房設備を作るときに必要になるのがダクト設備です。
これが非常に厄介なんです。
ダクト自体は何となくイメージつくかと思いますが、その先の排気ルートがあるかどうかの
確認が必要なんです。
店内のフードから煙を吸いあげ、それを排気するルートがなければ1から作らないといけません。
作るといっても外に排気するので、建物の壁をあける必要がありますよね。
そうなるとオーナー様と交渉しなければなりませんし、屋上まで上げる必要があれば
それだけでかなりの金額がかかってきます。
私が知っているお店だと、排気口を地上から約3メートルの位置に作り、
後に臭いのクレームが出てしまいました。
その後、屋上までダクトを伸ばす工事をして結構な金額が余分にかかってしまったようです。
また他にも空調設備や給排水設備も注意が必要です。
室外機を置く場所のルート確認、水道栓の位置、排水管の位置の確認等々です。
特に給排水の位置はのちの店舗設計する際の重要なポイントになります。
水道栓、排水管がない位置に厨房を作るとなると、移設が必要となり床を一段高くする工事が必要になります。
余分な費用もかかりますし、天井までの高さも変わってきますのであまり移設はお勧めしません。
その為出来るだけ給排水の位置をベースにお店を作ることを頭に入れといてください。
中にはスケルトン物件で、飲食店を初めて入居させるオーナーさんだと知識がない為、
上記の事柄を0から作らないといけない物件もあるかもしれませんので設備には
本当によく注意して確認してください。
4電気容量はどれくらいあるのか
これも非常に盲点になりやすいポイントです。
特にスケルトン物件では③同様注意が必要です。
厨房器具には電力の強い200Vが必要な器具も多くあります。
各部屋ごとにブレーカーがあり、そこに繋ぎあわせることにより
電気が供給されます。
しかし、スケルトン物件などではブレーカに引き込まれている
電力容量だけでは収まらない場合があります。
それだと外部からの引き込み工事が必要となります。
基本的は問題もなく引き込み工事は出来るのですが、
テナントビルなどでは、高圧線を屋上などにあるキュービクルで100V200V変電して
各部屋に引き込むのが一般的です。
その為、オーナー様とここでも交渉が必要となってくるので注意が必要です。
最悪の場合だとキュービクルの容量を超えるから無理です。
と言われる場合もあるかもしれませんからね、必ず初めに確認しておきましょう。
5周辺環境はどうか
これについは住宅地、商業地なのかによって大きく違いますね。
住宅地では営業時間の問題や、臭い、騒音など色々な問題をクリアにしなければなりません。
特に良く聞くのがマンションの一階を店舗として借りている場合です。
2階部の住民からクレームが出てしまい、管理組合で問題提議されてしまい、
半ば追い出されてしまう可能性もあるので、そういった物件では必ず管理会社と
営業時間、店内BGM音量、臭いの問題をきちんと予め話し合っておきましょう。
商業地では基本的にはあまりクレームなどはありませんが、最近問題になっているのが
『キャッチ』です。時代の流れで中心地では飲食店のキャッチを非常によく見かけます。
彼らがキャッチを行うことにより、人がその道を避けていきます。
店の目の前がキャッチの中心ポイントだと動線上非常に厄介ですので気を付けてください。
因みに中心地では客引き行為は基本条例違反です。
警察に通報しようが、見せしめに捕まえようが彼らはゴ○ブリのように沸いてきます・・・
⑥賃貸契約の注意点
いざ借りたい場所が見つかり条件も合えば契約となるのですが、
いくつか注意点があるので気を付けてください。
基本ですが必ず賃貸契約書は熟読してください。
なかでも保証金に関する要項や保証人、金銭に係るところは良く読みましょう。
そのほかにも最近多いトラブルが、居抜きに関する要項です。
いつかはお店をたたむ日が来るかもしれせん。
そのまま設備や内装を次借りる人に安くてもいいから引き渡そうとなっても、
賃貸契約書の中にスケルトン戻しと記載されていれば居抜きでの引き渡しはできません。
また転貸（又貸し）に関することも必ず記載せれているので、
知り合いにそのまま貸してしまおうというのも基本は不可能な物件ばかりなので気を付けましょう。
あと気を付けないといけないのが、定期借家契約です。
あまり聞いたことのないワードかと思いますが最近増えている傾向にあります。
通常であれば普通借家契約が基本です。
普通借家契約とは契約更新をして、解約しない限りずっと商売ができるのですが、
定期借家契約だと、期間満了とともに退去しなければならないという借り手には不利な契約になってしまいます。
その為何百万かけてお店を作ったにも関わらず、泣く泣く退去しなければならないんですね。。。
再契約ができることもありますが、基本的には建物の老朽化や建物、設備の改修理由等が
前提として定期借家契約を結んでいるので更新はほぼ見込めません。
ですので必ず普通借家契約か定期借家契約かチェックしましょう。
以上物件探しのポイントから契約に関すポイントまで綴ってみました。
自分の商材、ブランドにあった物件を探すのはタイミングも非常に重要になってきます。
目ぼしい場所を見つけたらすぐに不動産屋さんに希望を伝え、出来るだけ沢山物件を見て下さいね。